3措施限制「囤地」，壽險業(yè)轉向商辦「囤樓」

【MyGoNews編輯部/綜合報導】金管會計畫祭出3項管制壽險業(yè)者投資房地產(chǎn)的限制，主要是限制壽險業(yè)「囤地」帶給社會的負面印象，壽險業(yè)認為：「金管會對於壽險業(yè)投資不動產(chǎn)的管制過於嚴苛，如果真的提高對於持有土地的門檻，壽險業(yè)的資金會轉向有較高投報率的商辦市場?！挂话銇碚f，至少要有3.5~4％的收益率，才具吸引力壽險業(yè)的資金。

根據(jù)金管會研擬，未來將採3個方向防止壽險業(yè)炒地；包括：

(1) 投資空地須於3個月內(nèi)取得建照，即使與鄰近土地合建者，期限最長也要在6個月內(nèi)。

(2) 考慮將提高投資空地的RBC計算方式，係數(shù)由目前0.0744倍增至0.1488。

(3) 提高限期2年開發(fā)完成、並有收益的收益率標準至郵局2年定存加1個百分點，以目前標準來看，將由1.2％提高至2.2％。

壽險業(yè)者認為，相對於營建業(yè)而言，金管會對於壽險業(yè)投資空地管制偏嚴，若提高投資空地的自有資金比重(提高RBC)及縮短限期開發(fā)的策略上路，壽險業(yè)投資空地的意願恐降低，可能轉往具備固定收益、且相對具補漲空間的商辦市場。

據(jù)統(tǒng)計，目前國內(nèi)整體壽險業(yè)可運用資金投入不動產(chǎn)比例僅約4％，距離3成上限，還有可觀距離，且總投資金額不過僅約3300億元，相較於5家壽險業(yè)可運用資金超過5.5兆來看，占比實在有限。

以商辦市場來看，光是近半年，國壽除二度標得臺北金融大樓，取得該建物過半產(chǎn)權外，也取得北市信義路五段、新竹市東區(qū)、北市南港及北市內(nèi)湖潭美段等土地建物，除內(nèi)湖五期重劃區(qū)待興建外，其餘皆屬商辦，近半年投資不動產(chǎn)金額超過60億元。

至於新壽近半年則出手買進北市南港段商辦，斥資3.65億元；臺壽保則於2010年8月以25.6億元，取得北市中正區(qū)的慶豐大樓。富邦人壽除2010年9月A10正式開工外，也二度取得臺中市西屯區(qū)商辦，金額超過30億元。

值得留意的是，因大臺北精華地段的商辦地價及租金都具補漲空間，如國壽近期出手的租金收益率低標也有下修跡象，如二次標得的臺北金融大樓以現(xiàn)有租金估算，收益率僅近3％。業(yè)者也認為，因大臺北不動產(chǎn)增值空間大，租金收益率可適度下修，惟大臺北以外，可能至少要有3.5~4％的收益率，才具吸引力。